RODZAJE NIERUCHOMOŚCI

Biorąc pod uwagę przedmiotowe kryterium własności:

• gruntowe - swoim zakresem grunt obejmuje również wszystko co znajduje się nad oraz pod jego powierzchnią. Częścią składową gruntu jest wszystko, czego nie da się od niego odłączyć (budynki, urządzenia trwałe, rośliny).
• budynkowe - budynki trwale związane z gruntem jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
• lokalowe - część budynku jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Ze względu na funkcje użytkowe:

• mieszkaniowe - jednorodzinne (wolnostojące, bliźniacze i szeregowe) oraz wielorodzinne (wieżowce, bloki, kamienice).
• niemieszkaniowe:
  • komercyjne - biurowce (dla wielu dzierżawców - w centrum; dla jednego lub wielu dzierżawców - na przedmieściach; da jednego dzierżawcy - zbudowany na życzenie; kombinowane - biura i salony wystawne) oraz detaliczne (regionalne centra handlowe, centra w okolicach miast, szczegółowe domy handlowe, centra specjalne);
  • przemysłowe - pomieszczenia na użytek przemysłu ciężkiego, magazyny przemysłowe, magazyny z biurami, magazyny handlowe;
  • hotele/motele - biznesowe/konferencyjne, turystyczne, wypoczynkowe;
  • rekreacyjne - rezydencje wiejskie, rezydencje nadmorskie, kompleksy sportowe;
  • instytucjonalne (specjalnego przeznaczenia) - szpitale, uniwersytety, budynki rządowe.
• mieszane - będące kombinacją jednego lub wielu rodzajów nieruchomości mieszkaniowych i niemieszkaniowych. W polskim systemie prawnym wyróżniamy komercyjne, przemysłowe, rolne oraz specjalnego przeznaczenia.

CECHY NIERUCHOMOŚCI JAKO OBIEKTU INWESTOWANIA !!!

Inwestycje w nieruchomości to długookresowe zaangażowanie zasobów ekonomicznych w celu uzyskania korzyści netto w przyszłości. Głównym aspektem takiego zaangażowania jest transformacja środków płynnych inwestora (własnych, bądź pożyczonych) w aktywa przynoszące właścicielowi dochód, bądź służące zaspokojeniu różnych potrzeb (mieszkaniowych, rekreacyjnych, użyteczności publicznej).

Każda inwestycja w nieruchomości znajduje swoje odzwierciedlenie w projektach inwestycyjnych (zbiór informacji uporządkowanych wg określonych zasad i reguł niezbędnych do podjęcia decyzji inwestycyjnych). W rozwiniętej gospodarce rynkowej inwestycjami w nieruchomości przejawiają zainteresowanie głównie duże korporacje, towarzystwa ubezpieczeniowe, banki inwestycyjne, fundusze emerytalne. Relatywnie mniejszą rolę w tym rynku pełnią indywidualni inwestorzy.

W Polsce w latach 90-tych reformy systemu bankowego, ubezpieczeniowego oraz emerytalnego, spowodowały zainteresowanie zagranicznych inwestorów inwestycjami na polskim rynku handlu nieruchomościami komercyjnymi. Natomiast w segmencie rynku nieruchomości mieszkaniowych mają przewagę indywidualni (zwłaszcza polscy) inwestorzy.

Inwestorzy zarówno instytucjonalni, jak i indywidualni, dywersyfikują wynikające ze swojej działalności ryzyko i oczekują zapewnienia w przyszłości stabilnego dochodu.
Inwestowanie w nieruchomości to proces długofalowy, a ten rodzaj inwestycji charakteryzuje się długim okresem zwrotu poniesionych nakładów. Z tego powodu ważne jest rozpoznanie cech nieruchomości komercyjnych, które różnią się zasadniczo od innych rodzajów nieruchomości.

Nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne mają względem siebie charakter zarówno komplementarny, jak i substytucyjny.
Komplementarność polega na tym, że często warunkiem inwestowania w obiekty komercyjne jest istnienie lokalnego popytu, który jest możliwy dzięki inwestycjom mieszkaniowym.
Z drugiej strony oba rodzaje inwestycji konkurują ze sobą zarówno o zasoby finansowe (kredyt bankowy), jak i rzeczowe (ziemia).
Inwestycje w nieruchomości komercyjne charakteryzują się wyższą rentownością, co pozwala na łatwiejszy dostęp do środków pochodzących z rynku kapitałowego, dotyczy to również komercyjno wykorzystanego gruntu, szczególnie w centrach miast.

Inwestycje komercyjne charakteryzują się większym ryzykiem niż inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe ze względu na częstsze i wyższe wahania cen rynkowych.

Inwestycjami w nieruchomości komercyjne zainteresowani są inwestorzy, którzy chcą zabezpieczyć lub powiększyć swój kapitał.
Inwestycjami w nieruchomości mieszkaniowe zainteresowane są osoby o niezaspokojonych potrzebach mieszkaniowych.

Nieruchomości komercyjne można postrzegać jako:

• uzyskiwanie dochodu,
• instrument ochrony przed inflacją,
• podstawę osiągania zysków handlowych,
• podstawę zabezpieczeń kredytów,
• niepodzielny instrument finansowy.

Lokata w nieruchomości komercyjne może generować dochód z trzech źródeł: z czynszów (wpływów kasowych po opodatkowaniu), z dochodów pozaczynszowych nieruchomości (np. opłaty za parking, reklama), ze zwrotu kapitału w momencie sprzedaży nieruchomości.

W Polsce do niedawna rzadko przeprowadzane były transakcje sprzedaży nieruchomości komercyjnych, bowiem wynajem tanich obiektów przynosił znaczące dochody i inwestorzy nie byli zainteresowani ich pozbyciem się (sprzedażą).

W literaturze podmiotu dominuje pogląd, że stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości jest relatywnie wyższa niż stopa zwrotu z obligacji, czy bonów skarbowych, ale niższa niż stopa zwrotu z akcji.

Inwestycje w nieruchomości chronią zainwestowany kapitał przed inflacją. Wynika z tego, że stopa zwrotu z inwestycji we wszystkie rodzaje nieruchomości była wyższa od inflacji. Potwierdza to dynamika stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości, które są znacząco wyższe.

Inwestor lokujący kapitał w nieruchomości komercyjne może odnosić znaczne korzyści wynikające z tzw. tarczy podatkowej. Wykorzystujący dodatni efekt dźwigni finansowej inwestor może podwyższyć efektywność kapitału własnego.